Gehört ein Haus oder eine Wohnung zum Nachlass, steht Pflichtteilsberechtigten eine Auszahlung in Euro zu – kein Anteil an der Immobilie. Entscheidend für die Höhe ist grundsätzlich der Verkehrswert am Todestag. Gerade die korrekte Bewertung birgt Konfliktpotential – dieses kann aber teilweise durch einen Vergleich oder eine sachverständige Bewertung gelöst werden. Auch bereits verschenkte Immobilien können Ihren Anspruch erhöhen. Sonderfälle, wie von den Erben bewohnte Immobilien, Nießbrauch und Schulden werden beim Pflichtteil ebenfalls berücksichtigt.
Das Wichtigste in Kürze
- Geld statt Hausanteil: Sie erhalten Ihren Pflichtteil als Geldbetrag von den Erben. Der Immobilienwert fließt in die Berechnung ein.
- Der richtige Wert zählt: Maßgeblich ist grundsätzlich der Verkehrswert am Todestag. Sie können eine sachverständige Bewertung verlangen; die Kosten trägt der Nachlass.
- Bewohnt heißt nicht geschützt: Auch wenn die Erben im Haus wohnen, müssen sie den Pflichtteil bezahlen. Ein Zahlungsaufschub ist teilweise möglich.
- Schenkungen prüfen: Auch zu Lebzeiten verschenkte Immobilien können berücksichtigt werden. Bei Nießbrauch und Schenkungen unter Ehepartnern können selbst ältere Übertragungen relevant bleiben.
- Mit inherio einfach und transparent: Wir kümmern uns um Auskunft, Wertermittlung und die Durchsetzung Ihres Pflichtteils. Sie zahlen nur im Erfolgsfall.
Inhaltsverzeichnis
Bewohnte Immobilien, Nießbrauch und Schulden
Muss das Haus verkauft werden?
Was gilt, wenn das Haus zu Lebzeiten verschenkt wurde?
Häufige Fragen zum Pflichtteil bei Immobilien
Was ist eine Immobilie wert?
Für den Pflichtteil zählt grundsätzlich der Verkehrswert am Todestag des Erblassers. Gemeint ist der Preis, der zu diesem Zeitpunkt unter normalen Marktbedingungen beim Verkauf erzielbar gewesen wäre. Steuerwerte, alte Kaufpreise und Online-Schätzungen sind dafür nicht automatisch maßgeblich.
Gerade hier entstehen häufig Konflikte: Die Erben setzen einen niedrigen Wert an, während Pflichtteilsberechtigte das Haus deutlich höher einschätzen. Schon eine Differenz von 100.000 Euro macht bei einer Pflichtteilsquote von einem Viertel einen Unterschied von 25.000 Euro aus.
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Je nach Immobilie kommen drei Bewertungsverfahren infrage:
- Vergleichswertverfahren: Verkaufspreise ähnlicher Immobilien dienen als Grundlage, etwa bei Eigentumswohnungen.
- Ertragswertverfahren: Entscheidend sind vor allem die nachhaltig erzielbaren Mieterträge, etwa bei vermieteten Mehrfamilienhäusern.
- Sachwertverfahren: Ausgangspunkt sind der Bodenwert und der Wert des Gebäudes unter Berücksichtigung von Alter und Zustand. Das Ergebnis wird an den Immobilienmarkt angepasst.
Welches Verfahren passt, hängt vom Objekt und den verfügbaren Daten ab. Lage, Größe, Zustand, Vermietung und bestehende Rechte beeinflussen die Bewertung. Die Auswahl des Verfahrens muss nachvollziehbar begründet werden. Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Im Zweifel: ein Gutachten
Sie müssen die Angaben der Erben zum Wert von Immobilien nicht akzeptieren. Wenn Zweifel bestehen, können Sie als Pflichtteilsberechtigter verlangen, dass die Erben den Immobilienwert durch einen geeigneten, unabhängigen Sachverständigen ermitteln lassen.
Die Kosten trägt der Nachlass. Dadurch verringert sich allerdings auch der Nachlasswert, aus dem Ihr Pflichtteil berechnet wird.
Aber auch ein solches Gutachten ist für Sie nicht verbindlich – Sie können auch die Bewertung eines Sachverständigen beanstanden. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zu Auskunft und Wertermittlung.
Vergleich statt Streit?
Bleiben unterschiedliche Vorstellungen über den Wert bestehen, kann ein gerichtliches Verfahren notwendig werden. Zusätzliche Gutachter-, Anwalts- und Gerichtskosten sowie eine längere Verfahrensdauer können die Folge sein.
Eine Einigung kann deshalb wirtschaftlich sinnvoller sein. In einem Vergleich vereinbaren beide Seiten einen verbindlichen Zahlungsbetrag und gegebenenfalls Zahlungstermine oder Sicherheiten. Dafür müssen nicht alle Bewertungsfragen bis ins letzte Detail geklärt werden.
Ein Vergleich sollte aber auf verlässlichen Informationen beruhen. Wer den Nachlass und den ungefähren Immobilienwert nicht kennt, kann kaum beurteilen, ob ein Angebot angemessen ist. Sie müssen einen schlecht begründeten Abschlag nicht hinnehmen, nur um einen Streit zu vermeiden.
Ob und zu welchen Bedingungen ein Vergleich zustande kommt, entscheiden nur Sie.
Bewohnte Immobilien, Nießbrauch und Schulden
Nicht jede bewohnte oder belastete Immobilie ist gleich zu behandeln. Entscheidend ist, wem sie gehört, welche Rechte bestehen und welche Schulden tatsächlich offen sind.
Die Erben wohnen selbst im Haus
Die Eigennutzung eines Hauses durch die Erben lässt Ihren Pflichtteil nicht entfallen. Sie bedeutet auch nicht automatisch, dass das Haus für die Berechnung weniger wert ist.
Müssten die Erben jedoch ihr Familienheim aufgeben, um sofort zahlen zu können, kann eine Stundung infrage kommen: Die Zahlung wird in diesem Fall aufgeschoben (§ 2331a BGB). Eine Stundung gewährt den Erben lediglich mehr Zeit – sie befreit sie nicht von der Zahlung. Können sie das Geld auch später nicht anders aufbringen, kann letztlich ein Verkauf des Hauses notwendig werden.
Es besteht ein Nießbrauch oder Wohnrecht
Ein Nießbrauch erlaubt, eine Immobilie selbst zu nutzen oder beispielsweise Mieteinnahmen daraus zu erhalten. Ein Wohnrecht berechtigt dagegen zum Wohnen im vereinbarten Umfang.
Bestehen solche Rechte zugunsten anderer Personen bereits zu Lebzeiten des Erblassers und über dessen Tod hinaus, können sie den Immobilienwert mindern. Ein erst im Testament zugewandtes Wohnrecht darf dagegen nicht einfach vom Pflichtteil abgezogen werden.
Eine andere Frage stellt sich, wenn der Erblasser das Haus verschenkt und sich selbst einen Nießbrauch vorbehalten hat: Dann kann die Schenkung länger für den Pflichtteil relevant bleiben. Dazu mehr im Abschnitt zu Schenkungen.
Das Haus gehört nur teilweise zum Nachlass oder ist noch finanziert
Gehörte dem Verstorbenen nur ein Anteil am Haus, wird auch nur dieser Anteil berücksichtigt. Das Eigentum des überlebenden Ehepartners gehört nicht zum Nachlass.
Offene Immobilienkredite können die Berechnungsgrundlage mindern. Entscheidend ist die tatsächlich bestehende, dem Nachlass zuzuordnende Schuld – nicht allein die Höhe einer eingetragenen Grundschuld. Diese kann noch im Grundbuch stehen, obwohl der Kredit längst zurückgezahlt ist.
Muss das Haus verkauft werden?
Die Erben müssen Ihren Pflichtteil bezahlen. Wie sie das Geld beschaffen, ist grundsätzlich ihre Aufgabe. Sie können vorhandenes Geld einsetzen, einen Kredit aufnehmen oder die Immobilie verkaufen.
Ein Hausverkauf ist deshalb nicht automatisch erforderlich. Reichen andere Mittel nicht aus, kann er jedoch notwendig werden. Als Pflichtteilsberechtigter verlangen Sie die Zahlung; Sie bestimmen nicht unmittelbar über den Verkauf.
Die Höhe Ihrer Auszahlung richtet sich nach Ihrer Pflichtteilsquote und dem gesamten Nachlasswert nach Abzug berücksichtigungsfähiger Schulden. Einen Zahlungsaufschub oder Raten müssen Sie grundsätzlich nicht akzeptieren. Möglich sind eine freiwillige Vereinbarung oder eine Stundung unter den beschriebenen gesetzlichen Voraussetzungen.
Was gilt, wenn das Haus zu Lebzeiten verschenkt wurde?
Hat der Erblasser ein Haus bereits an ein Kind, den Ehepartner oder eine andere Person verschenkt, kann dessen Wert über den Pflichtteilsergänzungsanspruch weiterhin berücksichtigt werden.
Grundsätzlich reduziert sich der berücksichtigungsfähige Schenkungswert mit jedem vollen Jahr um zehn Prozent. Nach zehn Jahren bleibt die Schenkung normalerweise unberücksichtigt. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen:
- Schenkung an den Ehepartner: Die Zehnjahresfrist beginnt nicht vor Auflösung der Ehe.
- Umfassender Nießbrauch des Schenkers: Die Frist beginnt regelmäßig nicht, wenn der Erblasser sich die wesentliche Nutzung vorbehalten hat.
- Vorbehaltenes Wohnrecht: Ob es den Fristbeginn verhindert, hängt vom Umfang des Rechts ab. Nicht jedes Wohnrecht genügt dafür.
Deshalb sollten auch länger zurückliegende Hausübertragungen geprüft werden. Entscheidend sind insbesondere der Übertragungsvertrag und die vorbehaltenen Rechte. Mehr dazu erläutern unser Ratgeber zur Pflichtteilsergänzung.
Fazit
Bei Immobilien entscheidet eine nachvollziehbare Bewertung oft über einen erheblichen Teil Ihres Pflichtteils. Geprüft werden sollen außerdem Eigentumsanteile, Schulden und frühere Schenkungen. Eine Einigung kann die Auszahlung beschleunigen – vorausgesetzt, der angebotene Betrag ist angemessen.
inherio übernimmt für Sie die Klärung des Nachlasses, die Wertermittlung und die Durchsetzung Ihres Geldanspruchs. Die Vergütung ist transparent: Sie zahlen nur dann 16% des durchgesetzten Betrags, wenn wir für Sie erfolgreich sind.
Häufige Fragen zum Pflichtteil bei Immobilien
Bekomme ich als Pflichtteilsberechtigter einen Anteil am Haus?
Nein. Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch gegen die Erben. Sie werden dadurch weder Miteigentümer noch Mitglied der Erbengemeinschaft.
Kann ich auch nach einem Hausverkauf ein Gutachten verlangen?
Ja. Ein Verkauf nach dem Erbfall beseitigt den Wertermittlungsanspruch nicht automatisch. Der erzielte Preis kann allerdings ein wichtiger Anhaltspunkt für den Immobilienwert sein.
Muss ich den Immobilienwert akzeptieren, den die Erben angeben?
Nein. Sie können eine nachvollziehbare Bewertung durch einen geeigneten Sachverständigen verlangen. Auch an ein von den Erben eingeholtes Gutachten sind Sie nicht gebunden. Enthält es Fehler oder erscheint der Wert zu niedrig, können Sie die Bewertung prüfen lassen und beanstanden.
Was passiert, wenn die Erben kein Geld für meinen Pflichtteil haben?
Ihr Anspruch bleibt bestehen. Die Erben müssen die Auszahlung finanzieren, etwa durch einen Kredit oder den Verkauf der Immobilie. Ratenzahlungen müssen Sie grundsätzlich nicht akzeptieren. In besonderen Härtefällen kann allerdings eine gerichtliche Stundung möglich sein.
Wird ein noch laufender Hauskredit vom Immobilienwert abgezogen?
Eine offene Kreditschuld kann den für Ihren Pflichtteil maßgeblichen Nachlasswert mindern, soweit sie dem Nachlass zuzuordnen ist. Entscheidend ist die tatsächliche Restschuld am Todestag.